學計NAV摸清地產股底牌

信和置業(0083)昨日公布全年業績，純利升16%，至60億元。在未來數天，投資者會發現很多報告都會指該股的股價對每股資產淨值折讓是多少，藉以釐訂其投資價值。地產股資產淨值反映公司將持有物業出售的潛在套現價值。

每股資產淨值(Net Asset Value，NAV)是衡量地產股投資價值的重要參考指標，其計算方法如下﹕
每股資產淨值＝(總資產－總負債)／公司已發行股數

樓市暢旺 助推高每股資產值
大家可在地產公司年報中的「綜合資產負債表」，找到有關總資產及總負債的數據，然後自行計算。其實，地產商資產的主要組成部分，大致可分為土地儲備、發展中物業(興建中及待售住宅)以及投資物業(如寫字樓、酒店)3項，由於它們同樣屬於可套現的資產，反映公司的潛在盈利能力，故當樓市暢旺時，公司持有的物業市值(可發售的樓宇呎價)將會上升，直接推高每股資產淨值，對其股價自然愈有利。
若地產公司的每股資產淨值上升，是否代表該股具有投資價值呢﹖這不一定，須視乎股價與NAV兩者之間的相差有多大。一般來說，地產股股價較其NAV出現折讓(即股價低於NAV)，幅度取決於公司的規模、負債水平等因素，大型地產股的折讓約10%至15%，中小型地產商的折讓幅度達20%至30%。當經濟放緩令樓市出現調整，股價相對NAV 折讓可能就更大。
投資者可根據個別地產股過去NAV折讓的平均幅度，作為出入市指標。若現價的折讓幅度較過去為大，並預期樓市不會轉差，那麼折讓有望收窄，投資者買入的勝算亦較高。

NAV折讓幅度 反映投資價值
值得注意的是，公司年報中刊載的資產數據，是以該財政年度期終日按市值計算的價值，只是歷史數據而已，並不反映公司未來實際套現的金額。因此，大家宜多留意樓宇落成量、經濟增長預測，並參考大行或測量師行(如仲量聯行)預期樓價、寫字樓租金及商場租金的變幅，評估地產股股價及NAV的上升空間。